Guía · 7 min de lectura
¿Qué ley regula el arriendo de una propiedad en Chile?
Ley 18.101, Código Civil y Ley 21.461 “Devuélveme mi casa”: qué regula cada una y cuáles artículos importan cuando hay una garantía en juego.
En corto
El arriendo de inmuebles urbanos en Chile se rige por la Ley 18.101, de 1982, y en lo que ella no regula, por el Código Civil (arts. 1915 y siguientes). La Ley 21.461, de 2022, conocida como “Devuélveme mi casa”, modificó la Ley 18.101 para agregar, entre otras cosas, un procedimiento monitorio de cobro de rentas.
Cuando hay un conflicto por la garantía, saber qué ley aplica es el primer paso para saber qué puedes exigir. En Chile no existe un “código del arriendo” único: hay una ley especial, un código general y modificaciones recientes que conviene conocer.
La Ley 18.101: la ley especial del arriendo urbano
Art. 1Ley 18.101
Regula los arriendos de bienes raíces urbanos, es decir, los ubicados dentro del radio urbano. También se aplica a viviendas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectárea. En lo que no prevé, rige el Código Civil.
Sus normas más relevantes para un arrendatario son:
- Desahucio y restitución (arts. 3 a 6): plazos que el arrendador debe respetar para poner término al contrato.
- Procedimiento judicial (arts. 7 y 8): los juicios de arrendamiento son verbales, con audiencia y llamado obligatorio a conciliación.
- Competencia (art. 17): conocen los jueces de letras, según las reglas generales del Código Orgánico de Tribunales.
- Derechos irrenunciables (art. 19): los derechos que la ley da al arrendatario no se pueden renunciar en el contrato.
- Reajuste en caso de mora (art. 21): los pagos y devoluciones atrasados se reajustan según la UF.
- Pago en Tesorería (art. 23): si el arrendador se niega a recibir la renta, puedes depositarla en el Servicio de Tesorerías.
¿A qué arriendos no se aplica?
Art. 2Ley 18.101
Quedan fuera, entre otros: los predios de más de una hectárea con aptitud agrícola, ganadera o forestal; los inmuebles fiscales; las viviendas amobladas arrendadas por temporadas no superiores a tres meses para descanso o turismo; los hoteles y residenciales en lo relativo al hospedaje; y los estacionamientos.
El Código Civil: las reglas generales del contrato
El título “Del contrato de arrendamiento” del Código Civil (desde el art. 1915) completa todo lo que la Ley 18.101 no regula. Para la garantía, sus artículos clave son:
- Art. 1924: el arrendador debe entregar la cosa, mantenerla en estado de servir y librar al arrendatario de turbaciones.
- Art. 1927: las reparaciones necesarias son del arrendador y las locativas del arrendatario, salvo pacto distinto.
- Art. 1939: el arrendatario debe cuidar la propiedad como un buen padre de familia.
- Art. 1947: se restituye en el estado en que se recibió, considerando el deterioro por el uso legítimo.
- Art. 1948: la restitución se hace desocupando, poniendo a disposición y entregando las llaves.
- Art. 1970: el arrendatario no responde por el deterioro del tiempo, la vetustez ni los defectos de construcción.
A ellos se suman reglas generales de las obligaciones, como la fuerza obligatoria del contrato (art. 1545), la mora (art. 1551) y la prescripción (arts. 2514 y siguientes).
La Ley 21.461, “Devuélveme mi casa”
Ley 21.461D. O. 30-06-2022
Publicada en junio de 2022, modificó la Ley 18.101. Incorporó un procedimiento monitorio para el cobro de rentas y la restitución del inmueble, una medida de restitución anticipada cuando la propiedad se destruye parcialmente o queda inutilizada por culpa del arrendatario, y la autorización notarial de las firmas en los contratos escritos.
Aunque se pensó sobre todo para proteger a los propietarios frente a arrendatarios morosos, su exigencia de firmas ante notario (art. 20 de la Ley 18.101) también te beneficia: el notario debe pedir los títulos que habilitan al arrendador para arrendar.
¿Qué significa esto para tu garantía?
Que la devolución de la garantía se rige por tu contrato y por el Código Civil, y que si el arrendador se atrasa, la Ley 18.101 obliga a reajustar lo adeudado según la UF. Si tienes que demandar, el juicio se tramita según el procedimiento especial de esa misma ley.
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Fuentes legales
- Ley 18.101, fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos.
- Ley 21.461, incorpora medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles y establece procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento.
- Código Civil (arts. 1545, 1551, 1915 y siguientes, 2514 y siguientes).
